Verkehrssicherungspflichten in der Immobilienwirtschaft
Eigentümer von Grundstücken und Immobilien tragen eine hohe Verantwortung. Sie müssen sicherstellen, dass ihre Liegenschaften jederzeit gefahrenfrei durch Dritte, zum Beispiel Bewohner, Gäste und Passanten, nutzbar sind.
Im Besonderen bezieht sich das natürlich auf jede Art von installierter Technik, wie technische Gebäudeausrüstung, Spielplätze oder Abstellplätze für Entsorgungsbehälter, Fahrräder u.ä.. Diese sogenannte Verkehrssicherungspflicht erfordert deshalb die regelmäßige Zustandskontrolle von Immobilie und Grundstück, um so Gefahrenpotentiale zu erkennen, zu beseitigen und Gefahren abzuwehren. Der Kontroll- und Prüfrhythmus richtet sich dabei immer nach Gefährdungspotential und Anlass. So kann zum Beispiel ein nächtlicher Sturm eine außerordentliche Baumkontrolle nach sich ziehen – völlig unabhängig von einer Regelfristprüfung.
Im Ernstfall, d.h. bei Eintritt eines Schadens, muss nachgewiesen werden, dass alles Zumutbare unternommen wurde, um Gefahrenquellen zu vermeiden bzw. dass alles unterlassen wurde, was zu Gefahren/Gefährdungen führen könnte. Ansonsten drohen Schadenersatzansprüche des Geschädigten nach §§ 823 ff. BGB.
Geltungsbereich der Verkehrssicherungspflicht
Die Verkehrssicherungspflicht gilt für alle allgemein zugänglichen Bereiche eines Grundstücks bzw. einer Immobilie und besteht grundsätzlich nur gegenüber Personen, die befugtermaßen mit der Gefahrenquelle in Berührung kommen – jedoch auch ausnahmsweise gegenüber unbefugten Besuchern, wenn diese nicht in der Lage sind, die Gefahrenlage zu erkennen. Dies betrifft beispielsweise Kinder, die sich auf dem Grundstück aufhalten oder aber Passanten, die durch Einwirkungen von der Liegenschaft her – zum Beispiel außerhalb der Grundstücksgrenze herabfallende Äste - gefährdet sein können, ohne dass sie selbst die Liegenschaft betreten.
Der Eigentümer kann zwar die Wahrnehmung der Verkehrssicherheitspflicht per Vertrag/Auftrag an Mieter oder Dienstleister delegieren bzw. übertragen, muss in diesen Fällen jedoch trotzdem selber die Erfüllung entsprechend kontrollieren und überwachen. Dies bedeutet, dass er sich der Verkehrssicherungspflicht grundsätzlich nicht entziehen kann.
Beispielhafte Pflichten im Einzelnen
- Außenanlagen:
- Baumkontrolle: Standfestigkeit, herabfallende Äste oder Umsturz
- Prüfung von Spielplätzen: Standfestigkeit und Mängel der Spielgeräte, Sauberkeit, Grasmahd
- Prüfung von Zugangs-, Garten-, Verkehrs- und Fluchtwegen: Gehwegplatten, Unebenheiten, Hindernisse, Beleuchtung
- Prüfung von Einfriedungen: Zäune und Hecken, Mauern
- Kontrolle der Müllplätze, Wäschetrockenanlage, PKW-Stellplätze
- Räum- und Streupflichten: Schneeberäumung und Glätteprävention
- Gebäude:
- Kontrolle des Eingangsbereichs: Stufen zum Haus, Geländer, Beleuchtung
- Prüfung von Zugangs-, Verkehrs- und Fluchtwegen: Unebenheiten, Hindernisse, Beleuchtung
- Fassadenkontrolle: Außenbeleuchtung, Putz
- Balkonkontrolle: Geländer, Statik, Blumenkästen
- Kontrolle des Treppenhauses: Stufen, Geländer, Beleuchtung, Bodenbelag
- Dachkontrolle: Dachziegeln, Regenrinnen, Schneefanggitter, Dachlawinenabsicherung, Schornsteine, Fotovoltaik-Anlagen, Antennen, Satellitenschüsseln usw.
- Technische Anlagen und Geräte:
- Kontrolle der
- Elektroinstallationen
- Alarmanlagen
- Rolltore zu Tiefgaragen
- Heizungstechnik, Gas- und Feuerungsanlagen, Öltankanlagen
- Aufzüge
- Feuerlöschtechnik, Brandschutzvorrichtungen, Blitzschutzanlagen, Rauchmelder
- Schwimmbadtechnik
- Wasserinstallationen
- Kontrolle der
Passende Weiterbildungen der TÜV Akademie
Verkehrssicherungspflicht - Gebäude, Außenanlagen und Verkehrswege für Dritte unbedenklich nutzbar halten
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Live-Webinar
Jeder Eigentümer von Immobilien ist verpflichtet, für die Verkehrssicherheit der Objekte Sorge zu tragen. Verkehrssicherheit bedeutet, dass das Gebäude und die Außenanlagen durch Dritte unbedenklich genutzt werden können.
Qualifizierter Spielplatzprüfer gemäß DIN 79161-1 und -2 inklusive FLL/BSFH-Zertifikat
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Um eine einheitlich hohe Qualität bei der Prüfung von Spielplätzen zu erreichen, legt die DIN 79161 in den Teilen 1 und 2 die Qualifikation der Spielplatzprüfer fest. Die vereinheitlichte Ausbildung bietet sowohl den Prüfern als auch den Betreibern Sicherheit bei der jeweiligen Spielplatzbewertung und vermeidet stark voneinander abweichende Resultate bei Prüfungen.
Auffrischungsschulung für Spielplatzprüfer gemäß DIN 79161 - Kenntnisauffrischung zur Rezertifizierung der Qualifikation
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Die Teilnehmer festigen im Seminar die Kenntnisse zu sicherheits- und wartungsrelevanten Anforderungen an Spielplätze und Spielgeräte. Sie erhalten darüber hinaus Hinweise und Informationen zu Änderungen der normativen Grundlagen. Daneben besteht die Möglichkeit zum Erfahrungsaustausch.
Hygieneanforderungen an Raumlufttechnische Anlagen und Geräte, VDI 6022 Kategorie A
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Insbesondere der Bereich Instandhaltung erfordert besondere Kenntnisse und Fähigkeiten, wenn ein dauerhafter hygienisch einwandfreier Betrieb der RLT-Anlagen gewährleistet werden soll. Parallel dazu schreibt die Richtlinie Hygieneinspektionen der Anlagen vor.
Hygieneanforderungen an Raumlufttechnische Anlagen und Geräte, VDI 6022 Kategorie B
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Jeder Betreiber einer (raumlufttechnischen) RLT-Anlage ist zur Umsetzung der Richtlinie VDI 6022 "Hygieneanforderungen an Raumlufttechnische Anlagen und Geräte" selbstverantwortlich verpflichtet. Vielen Verantwortlichen ist diese Vorschrift nicht bekannt.
Auffrischungsschulung Hygienetätigkeit in raumlufttechnischen Anlagen (RLT) Kat. A und B nach VDI 6022 Blatt 1
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Live-Webinar
Die Auffrischungsschulung schließt die Wissenslücken, die sich aufgrund der Neuauflage des Blattes 1 der VDI 6022 im Januar 2018 für alle Personen ergeben, die eine Schulung nach VDI 6022 Kategorie A und B vor diesem Zeitpunkt absolviert haben.
Rückkühlwerke - Sicherstellung des hygienegerechten Betriebs von Verdunstungskühlanlagen (VDI 2047 Blatt 2)
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Für die Betreiber von Verdunstungskühlanlagen besteht akuter Handlungsbedarf, um einen hygienisch sicheren Betrieb gewährleisten zu können. Dies bedeutet konkret, eine Kontamination des Kühlturmwassers durch Legionellen, Pseudomonaden oder Schimmelpilze zu verhindern.
Unterweisungen für Winterdiensteinsätze
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Professionelles und gesundes Arbeiten im Winterdienst stellt die MitarbeiterInnen dabei vor besondere Anforderungen im Hinblick auf physische und psychische Belastungen.
Unterweisung zur Grünanlagenpflege
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Die Teilnehmer erhalten eine Einführung ins Thema Arbeitssicherheit und Gesundheitsschutz in der Grünanlagenpflege und verschaffen sich einen Überblick über die Belastungen und Gefährdungen in ihrem Tätigkeitsfeld.