Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Warum es um mehr als die nächste Heizung geht

Heizung, Kühlung, Lüftung und Beleuchtung laufen in vielen Unternehmen wie selbstverständlich im Hintergrund. Für das betriebliche Energiemanagement sind sie jedoch alles andere als Nebensache: Sie beeinflussen Energieverbrauch, Betriebskosten und die langfristige Modernisierungsstrategie.

Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) haben sich seit dem 29. Juli 2026 die gesetzlichen Rahmenbedingungen für Gebäude und Wärmeversorgung verändert. Dabei geht es um deutlich mehr als die Frage, welche Heizung künftig eingebaut werden darf. Gerade bei Nichtwohngebäuden rücken Gebäudeautomation, Energieeffizienz und die langfristige Modernisierungsplanung stärker in den Fokus.

Damit wird das GModG auch für das betriebliche Energiemanagement relevant. Denn wer Energieverbräuche systematisch erfassen, Effizienzpotenziale nutzen und Investitionen langfristig planen will, kommt an der Frage nicht vorbei, wie Gebäude künftig energetisch betrieben und modernisiert werden.

Was hat sich gegenüber dem bisherigen Gebäudeenergiegesetz (GEG) geändert? Was bedeutet die neue „Biotreppe“? Welche Anforderungen gelten für Unternehmensgebäude? Und welche Auswirkungen ergeben sich daraus für Energieeffizienz, Modernisierungsentscheidungen und das betriebliche Energiemanagement?

Dieser Blog-Beitrag bringt die wichtigsten Änderungen auf den Punkt und zeigt, was Unternehmen jetzt im Blick behalten sollten.

Lesezeit: 7 Min

Gebäude sind mehr als eine Heizung

Wenn über Energie in Gebäuden gesprochen wird, steht häufig die Heiztechnik im Mittelpunkt. Wärmepumpe, Gasheizung oder Fernwärme prägen schnell die Diskussion. Für Unternehmen greift dieser Blick jedoch zu kurz.
In Büro-, Verwaltungs-, Lager- oder Produktionsgebäuden wird Energie nicht nur für Wärme eingesetzt. Auch Kühlung, Lüftung, Warmwasser, Beleuchtung und weitere gebäudetechnische Systeme beeinflussen Energieverbrauch und Betriebskosten.
Hinzu kommt: Entscheidungen zur Gebäudetechnik wirken langfristig. Was heute installiert oder modernisiert wird, beeinflusst Energieverbrauch, Betriebskosten und Investitionsspielräume über viele Jahre.

Genau deshalb lohnt sich mit dem GModG ein Perspektivwechsel: Nicht nur die Frage „Welche Heizung bauen wir ein?“ zählt. Sondern: Wie energieeffizient, steuerbar und zukunftsfähig ist unser Gebäudebestand insgesamt? Das neue Gesetz gibt darauf einige Antworten. Andere Entwicklungen stehen noch bevor.

FAQ: Was Unternehmen zum GModG wissen sollten

Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist die neu gefasste Rechtsgrundlage für die energetischen Anforderungen an Gebäude und deren technische Anlagen sowie für die Modernisierung der Wärmeversorgung.
Die wesentlichen Neuregelungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Das Gesetz ersetzt den bisherigen Rechtsrahmen des Gebäudeenergiegesetzes und verfolgt insbesondere einen technologieoffeneren Ansatz bei der Wahl der Heiztechnik.
Das GModG sollte deshalb nicht ausschließlich als neues „Heizungsgesetz“ betrachtet werden. Gerade für Unternehmen sind auch die Regelungen für Nichtwohngebäude, Gebäudeautomation und die langfristige Entwicklung der energetischen Anforderungen relevant.

Ist die 65-Prozent-Regel tatsächlich abgeschafft?

Ja. Die bisherige pauschale Vorgabe eines Anteils von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien bei der Wärmeversorgung von Neu- und Bestandsbauten ist mit dem GModG entfallen. Eigentümer können damit grundsätzlich wieder selbst entscheiden, welche Heiztechnik eingesetzt wird. Neben Wärmepumpen, Wärmenetzen, Biomasse oder hybriden Lösungen können auch Gas- und Ölheizungen eingebaut werden. Das bedeutet allerdings nicht: freie Wahl ohne weitere Anforderungen. Gerade bei langfristigen Investitionen sollte deshalb nicht nur darüber nachgedacht werden, was eingebaut werden darf. Mindestens genauso wichtig ist die Betrachtung, unter welchen Bedingungen sich die Anlage langfristig wirtschaftlich und regelkonform betreiben lässt.

Was bedeutet die „Biotreppe“?

Für neu eingebaute Heizungsanlagen, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas betrieben werden, sieht das GModG schrittweise steigende Anforderungen an den Anteil bestimmter klimafreundlicher Brennstoffe vor.

Bei Heizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in bestehende Gebäude neu eingebaut werden, gelten nach § 43 GModG folgende Stufen:

• mindestens 10 Prozent ab 2029
• mindestens 15 Prozent ab 2030
• mindestens 30 Prozent ab 2035
• mindestens 60 Prozent ab 2040 

Berücksichtigt werden können unter den gesetzlichen Voraussetzungen unter anderem Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie bestimmte Wasserstoffarten und daraus hergestellte Derivate.
Diese sogenannte „Biotreppe“ macht eines deutlich: Eine heute getroffene Entscheidung für eine fossile Heizungsanlage ist keine Entscheidung, die nur den heutigen Zustand betrifft. Anschaffungskosten sind relevant. Zukunftskosten sind es auch.

Was ist mit der geplanten Grüngas- oder Grünölquote?

Neben der Biotreppe sieht das GModG eine weitere Regelung für den Einsatz klimafreundlicher Brennstoffe vor. Die Bundesregierung bezeichnet diese als Grüngas- beziehungsweise Grünölquote.

Wichtig ist hier die Abgrenzung zwischen dem, was bereits verbindlich geregelt ist, und dem, was noch konkretisiert werden soll: Die Bundesregierung hat angekündigt, die Details der Grüngasquote, die ab 2028 greifen soll, bis Ende 2026 in einem gesonderten Gesetz festzulegen. Unternehmen sollten hier nicht mit Annahmen planen, wenn die konkrete Regel noch nicht feststeht. Bei aktuellen Investitionsentscheidungen müssen die bereits geltenden Anforderungen berücksichtigt und die weitere Entwicklung beobachtet werden.

Müssen bestehende Unternehmensgebäude jetzt energetisch saniert werden?

Eine pauschale Verpflichtung, jedes bestehende Gebäude vollständig energetisch zu sanieren, ergibt sich aus dem GModG nicht.

Allerdings verändert sich der langfristige Rahmen für bestehende Gebäude. Weitere Anforderungen zur Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie sind bereits für die kommenden Jahre vorgesehen. Das betrifft unter anderem Mindestenergiestandards für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude.

Für Unternehmen mit eigenen Immobilien bedeutet das: Nicht jedes Gebäude muss morgen umfassend saniert werden. Aber wer heute einen größeren Bestand besitzt, sollte wissen, wo energetisch besonders viel Potenzial oder Handlungsbedarf liegt.

Fragen, die sich deshalb lohnen:

• Wie hoch ist der Energieverbrauch unserer Gebäude?
• Welche technischen Anlagen verursachen die größten Verbräuche?
• Welche Modernisierungen stehen ohnehin an?
• Welche Anforderungen könnten bei einer späteren Sanierung relevant werden? 

Eine belastbare Bestandsaufnahme schafft hier bessere Entscheidungsgrundlagen.

Welche Bedeutung hat das GModG für Nichtwohngebäude?

Hier wird es für Unternehmen besonders interessant. Das GModG enthält in § 56 eigene Anforderungen für Nichtwohngebäude und deren technische Gebäudeausrüstung. Ein zentraler Punkt ist die Gebäudeautomation und Gebäudesteuerung.

Für Nichtwohngebäude mit einer Nennleistung bestimmter Heizungs-, Raumheizungs-/Lüftungs-, Klima- oder kombinierter Klima-/Lüftungsanlagen von mehr als 70 kW gilt grundsätzlich: Bis zum 31. Dezember 2029 muss ein System für Gebäudeautomation und Gebäudesteuerung vorhanden sein, soweit die Ausrüstung nicht technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist.

Das System soll unter anderem ermöglichen,

• Energieverbräuche kontinuierlich zu überwachen und zu analysieren,
• Effizienzverluste gebäudetechnischer Systeme zu erkennen,
• Verbesserungsmöglichkeiten zu identifizieren und
• Daten über gängige Schnittstellen für Auswertungen zugänglich zu machen. 

Für bestimmte Nichtwohngebäude mit entsprechender Anlagengröße kommt außerdem bis Ende 2029 eine automatische Beleuchtungssteuerung hinzu, sofern technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar.

Was kommt bei Neubauten auf Unternehmen zu?

Auch bei Neubauten entwickelt sich der Rechtsrahmen weiter. Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD - Energy Performance of Buildings Directive, (EU) 2024/1275) sieht für neue Gebäude perspektivisch den Standard des Nullemissionsgebäudes vor: für neue Gebäude im Eigentum beziehungsweise in Nutzung der öffentlichen Hand ab 2028 und grundsätzlich für alle Neubauten ab 2030. Die entsprechenden nationalen Regelungen werden im GModG schrittweise umgesetzt.

Dabei geht es nicht nur um die Heizungsanlage. Der Blick weitet sich auf den Gesamtenergiebedarf und im weiteren Kontext der EPBD-Umsetzung auch auf die Lebenszyklusbetrachtung von Gebäuden.

Für Unternehmen, die neue Standorte, Produktionsstätten oder Verwaltungsgebäude planen, lautet die praktische Konsequenz deshalb: Nicht nur heute genehmigungsfähig, sondern für den gesamten Lebenszyklus planen.

Treten alle Änderungen gleichzeitig in Kraft?

Nein. Und genau das sollten Unternehmen bei langfristigen Projekten berücksichtigen.

Die wesentlichen Neuregelungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Weitere Änderungen sind bereits mit späteren Stichtagen vorgesehen, unter anderem zum 1. Januar 2027, 2028 und 2030. Dazu gehören bspw. weitere Schritte bei der Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie.

Das macht langfristige Investitionsplanung wichtiger. Denn zwischen Planung, Ausschreibung, Genehmigung, Bau und Inbetriebnahme können mehrere Jahre liegen. Wer heute plant, sollte immer mitdenken, welche Anforderungen zum Zeitpunkt der Umsetzung gelten werden.

Warum sollte das GModG auf die Agenda des Energiemanagements?

Hier liegt für Unternehmen ein besonders interessanter Hebel. Energiemanagement sollte nicht bei Produktionsanlagen aufhören. Gebäude und deren technische Systeme können natürlich ebenfalls relevante Energieverbräuche verursachen.

Wer Energieverbräuche systematisch erfasst, erkennt beispielsweise:

• wo Heizung, Kühlung oder Lüftung besonders viel Energie benötigen,
• welche Anlagen außerhalb der Nutzungszeiten laufen,
• wo Effizienzverluste entstehen,
• welche Modernisierungen besonders wirtschaftlich sein könnten. 

Damit wird aus einer gesetzlichen Anforderung eine Grundlage für bessere Entscheidungen.

• Soll zunächst die bestehende Anlage optimiert werden?
• Ist ein Austausch sinnvoll?
• Soll gleichzeitig die Gebäudehülle verbessert werden?
• Lohnt sich eine Kombination mit Photovoltaik, Wärmepumpe, Speicher oder anderen Lösungen? 

Belastbare Energiedaten machen aus diesen Fragen Investitionsentscheidungen statt Bauchentscheidungen. Und genau hier verzahnen sich Gebäudemodernisierung und Energiemanagement nachhaltig.

Was sollten Unternehmen jetzt konkret tun?

Panik ist nicht erforderlich. Abwarten ist jedoch ebenfalls keine Strategie. Der erste Schritt sollte nicht darin bestehen, vorschnell eine bestimmte Heiztechnologie auszuwählen. Sinnvoller ist eine strukturierte Bestandsaufnahme: 

1. Gebäude und Anlagen erfassen: Welche Gebäude gehören zum Bestand? Welche Heizungs-, Kühl-, Lüftungs- und Beleuchtungsanlagen sind vorhanden? Wie alt und wie effizient sind sie?
2. Energieverbrauch transparent machen: Welche Bereiche verursachen relevante Verbräuche? Wo fehlen Messdaten? Welche Energiekennzahlen liegen bereits vor?
3. Modernisierungsbedarf mit Investitionsplanung verbinden: Welche Anlagen müssen ohnehin ersetzt oder modernisiert werden? Welche Maßnahmen lassen sich sinnvoll miteinander kombinieren?
4. Gesetzliche Entwicklung beobachten: Welche Anforderungen gelten bereits? Welche Änderungen sind für 2027, 2028 oder 2030 vorgesehen? Welche Details sind noch gar nicht abschließend festgelegt?
5. Energiemanagement integrieren: Gebäudeenergie sollte Teil der bestehenden Energie- und Investitionsstrategie sein und nicht als separates Projekt neben Produktion, Facility Management und Instandhaltung laufen.